Comment transmettre son patrimoine avec le démembrement de propriété ?

Pour commencer, il faut savoir que le droit de propriété qui s’exerce sur les biens se décompose en deux parties que l’on appelle “usufruit” et “nue-propriété”. Si vous avez la pleine propriété d’un bien, cela signifie que vous avez à la fois l’usufruit et la nue propriété. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans pour autant être le propriétaire du bien. La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien (en le vendant ou en le transmettant à un proche par exemple).

Le démembrement de propriété est une pratique qui consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété jusqu’à la fin de l’usufruit. Arrivé à ce moment-là le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Ce qui est intéressant ici, c’est que juridiquement, le nu-propriétaire récupère un droit (le droit de pleine propriété), et non un bien. Le nu-propriétaire peut donc échapper aux taxes de succession.

Le démembrement de propriété est donc une bonne méthode pour transmettre son patrimoine ou une partie de son patrimoine à ses proches tout en évitant les taxes de succession.

Comment transmettre son patrimoine en nue-propriété

Pour transmettre votre patrimoine en nue-propriété à l’un de vos proche, vous commencerez quoi qu’il arrive par déterminer la valeur du bien que vous lui transmettez. Pour ce faire, vous pouvez contacter un notaire ou une agence immobilière, qui se chargera d’établir un certificat de valeur des biens immobiliers. Nous vous conseillons de contacter un notaire pour cela, car vous serez malgré tout obligé de faire appel aux services du notaire pour le démembrement immobilier (séparer l’ usufruit du bien de la nue-propriété). En effet, le démembrement de propriété est un acte juridique qui doit être notarié. Une fois que la valeur du bien que vous voulez transmettre a été estimée, il faudra choisir le type de démembrement de propriété. Il y a 2 possibilités qui s’offrent à vous :

  • Vous opterez pour le démembrement viager si vous voulez que le patrimoine soit transmis au moment de votre décès. C’est lorsque l’usufruitier décède que la pleine propriété est transmise au nu-propriétaire. En tant que donateur et usufruitier, vous pouvez donc récolter les fruits du bien et continuer d’y vivre jusqu’à votre décès.
  • Vous choisirez le démembrement temporaire si, au contraire, vous voulez que le patrimoine soit transmis de votre vivant. Dans ce cas de figure, vous déterminez une date à laquelle l’usufruit cesse et la pleine propriété revient au nu-propriétaire.

Lorsque que vous avez choisi le type de démembrement, il est temps de prendre contact avec un notaire. Il pourra alors procéder au démembrement du bien immobilier.

Une fois que ces étapes sont terminées, il faut déclarer le démembrement, et cela, que vous soyez l’usufruitier ou le nu-propriétaire. Vous pouvez déclarer le démembrement lorsque vous faites votre déclaration d’impôts sur le revenu. Il suffit de joindre à votre déclaration une copie de l’acte de démembrement ainsi qu’un document justifiant le lien de parenté entre le l’usufruitier et le nu-propriétaire (un livret de famille par exemple).

La donation-partage, un autre moyen de limiter les fiscalités lors d’une transmission de patrimoine

Une donation-partage permet notamment d’éviter les litiges entre les héritiers après le décès du donateur car contrairement à la donation simple, la donation-partage ne peut pas être rééquilibrée au moment du décès du donateur. Elle est donc souvent utilisée par les personnes qui souhaitent transmettre leur patrimoine en parties égales à leurs enfants. Le don que le donataire fait peut concerner un bien mobilier ou immobilier, ou une somme d’argent.

Comme pour le démembrement de propriété, il faudra prendre contact avec un notaire pour authentifier l’acte de donation-partage. C’est un acte définitif qui peut permettre aux enfants du donataire de bénéficier d’une exonération d’impôts, dans une certaine limite. Un parent, s’il est âgé de moins de 80 ans, peut donner à chacun de ses enfant 100 000€ tous les 15 ans sans qu’il y ait d’impôts à payer. À titre d’exemple, 2 parents ayant 2 enfants peuvent transmettre un bien immobilier d’une valeur de 400 000€ sans avoir d’impôts à payer. Dans ce cas-là leurs enfants reçoivent une part du bien immobilier transmis par leurs parents, estimée à 200 000€.

La donation-partage est donc un autre moyen d’éviter de payer les droits de succession (ou impôts de succession) lorsque vous voulez transmettre un ou plusieurs biens.

Il existe d’autres astuces pour éviter d’avoir une somme d’impôts trop importants à payer. L’assurance-vie, par exemple, permet d’avoir un abattement supplémentaire pouvant atteindre 152 000€ si :

  • Les capitaux transmis par le défunt ont été investis avant ses 70 ans. Si le défunt a investi dans ces capitaux après ses 70 ans, l’abattement est de 30 500€ et tous les intérêts qui ont été générés par votre contrat d’assurance-vie sont exonérés d’impôts.
  • Le ou les héritiers sont les enfants du défunt.
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