Quel bail commercial choisir pour investir dans un ehpad ?

Un ehpad (Établissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes) est une structure médicalisée pouvant accueillir des personnes de plus de 60 ans se trouvant en situation de dépendance partielle ou totale (il est impossible ou très difficile de maintenir ces personnes chez elles et elles nécessitent une aide quotidienne). Chaque établissement a ses particularités et certains n’acceptent pas les personnes en situation de dépendance totale. Il faut donc bien choisir l’ehpad qui convient à vos besoins.

On peut définir l’ehpad comme une maison de retraite médicalisée. C’est un établissement médico-social qui a pour but d’offrir un meilleur confort de vie aux seniors qui se retrouvent en situation de perte d’autonomie. En effet, les ehpads offrent à leurs occupants une aide à la vie quotidienne (pour la douche par exemple), des soins médicaux personnalisés, et des services de restauration et de blanchisserie. De plus, des animations et des activités sont organisées pour alimenter la vie sociale des seniors.

Dans ces établissements, les chambres sont louées aux seniors, et appartiennent à des investisseurs. Le placement immobilier en ehpad est peu courant (peu connu aussi), et pourtant, il peut se révéler intéressant.

Les avantages du bail commercial en ehpad

Vous voulez investir dans une chambre en ehpad et vous avez déjà choisi votre ehpad. Il ne vous reste plus qu’à signer un bail commercial avec le gestionnaire de l’ehpad. La particularité du bail commercial est que vous pouvez être sûr de percevoir votre loyer. Le gestionnaire de l’ehpad s’engage à vous le verser même si la chambre que vous possédez n’est pas louée. De plus, vous n’aurez quasiment pas de charges à payer grâce aux articles 605 et 606 du code civil, qui déclarent que les frais liés aux travaux de la propriété de l’investisseur sont à la charge du locataire. Dans le cas d’une chambre en ehpad, il est conseillé, lors de la rédaction du bail commercial, de déclarer que c’est le gestionnaire de l’ehpad qui prendra en charge ces frais. Par ailleurs, avant de signer le bail commercial, il faut déterminer certains points :

  • Tout d’abord, le loyer que le gestionnaire de l’ehpad vous versera. Le loyer se calcule par rapport à la taille, l’espace et la qualité de la résidence, mais aussi en fonction des coûts de construction. Vous pourrez alors déterminer la rentabilité de votre investissement.
  • De plus, vous pouvez savoir comment vont évoluer vos recettes tout au long de votre bail. En effet, la revalorisation des loyers est une information qui doit figurer sur le bail. Un bail commercial en ehpad doit avoir une durée minimum de 9 ans. En général, il a une durée de 12 ans.
  • Ensuite, déterminez le montant du mobilier. C’est important car le renouvellement du mobilier est à la charge de l’investisseur et se paye tous les 9 ans. Un montant du mobilier trop élevé pourrait vous priver de vos recettes la 9e année…

Renouveler son bail commercial dans les meilleures conditions

À la fin de votre premier bail commercial, le gestionnaire de l’ehpad dans lequel vous avez investi vous proposera d’établir un nouveau bail commercial que vous pourrez accepter ou refuser. Il y a deux cas de figures. Dans le premier cas, le bail est renouvelé : rien ne change et vous ne perdez aucun avantage. Dans le second cas, le gestionnaire souhaite réduire votre loyer ou bien retirer les articles 605 et 606 du bail afin que les frais de travaux soient à votre charge. Pour éviter cela, ne choisissez pas votre ehpad qu’en fonction du rendement de votre investissement ou bien vous en subirez les conséquences lors du renouvellement du bail commercial. Il faut se méfier des rendements supérieurs à 5,2 % car si le gestionnaire offre des rendements élevés, il aura du mal à les préserver. Les rendements aussi attractifs sont souvent destinés à une baisse par la suite… Soyez donc bien vigilants quant au choix de votre ehpad : Votre investissement sera plus en sécurité avec un gestionnaire de qualité et un rendement de 4 % à 5 % qu’avec un mauvais gestionnaire et un rendement de 6 %.

Lorsque vous investissez dans un ehpad, vous pariez par la même occasion sur la qualité de sa gestion et de ses services. Choisissez de préférence des établissements de taille suffisante (avec plus de 80 lits), car il est difficile pour l’établissement d’amortir son coût d’exploitation lorsqu’il y a moins de 80 lits. Il existe certaines exceptions, les maisons de retraite à Paris sont un investissement assez sûr, quelle que soit la taille. Et si l’établissement a des difficultés, c’est vous qui en subirez les conséquences : l’établissement devra vous proposer un loyer moins élevé lors du renouvellement du bail, ou bien retirer les articles 605 et 606 du code civil de votre bail pour que les frais de travaux soient à votre charge. Prenez donc bien connaissance de l’ehpad qui vous intéresse avant de signer un bail commercial. Puis, lorsque vous serez sur le point de signer le bail commercial, assurez-vous que toutes ces informations sont mentionnées :

  • Le montant du loyer et la rentabilité de votre investissement
  • La revalorisation des loyers
  • La répartition des charges liées aux travaux de la résidence ou de la chambre.
  • Le renouvellement du mobilier

NB:Aucun des éléments mentionnés dans cet article ne constitue un conseil d’investissement, un conseil juridique, fiscal ou de toute autre nature, ni ne doit inspirer quelque investissement ou décision que ce soit.